עסקאות וחוזים מסחריים
שכירות מסחרית
שכירות לכמה שנים היא אחת ההתחייבויות הגדולות של עסק. השאלה החשובה בה היא לא רק המחיר למטר, אלא מה קורה כשהעסק משתנה: גדל, מצטמצם, עובר או נמכר. אני בודק את החוזה לעומק ומנהל איתכם את המשא ומתן מול המשכיר לפני החתימה.
ספרו לי על הנכסבקצרה: עו"ד רונן עובדיה, עורך דין מסחרי ומגשר בקריית אונו, מלווה עסקים בשכירות מסחרית של משרדים, חנויות, מחסנים ומבני תעשייה: בדיקת החוזה של המשכיר, תקופה ואופציות, דמי שכירות, הצמדה ועלויות נלוות, התאמות ותחזוקה, ערבויות, יציאה מוקדמת, שכירות משנה והעברת השכירות במכירת העסק. הוא מתכנן את המשא ומתן מול המשכיר ומנסח את ההסכם עד החתימה.
מה בודקים לפני החתימה?
מצאתם משרד, חנות או מחסן. המשכיר שלח את "החוזה הסטנדרטי" שלו.
לפני שחותמים, עוברים על הנקודות שתקבענה כמה השכירות תעלה לכם באמת:
תקופה ואופציות
לכמה זמן, מי מחליט על הארכה, באילו תנאים ומה קורה ביציאה מוקדמת.
דמי שכירות
עדכונים, הצמדה ומה יהיה המחיר בתקופת האופציה.
עלויות נלוות
דמי ניהול, ארנונה, חניה ותחזוקת מערכות. לפעמים הן מוסיפות לעלות החודשית יותר משחשבתם.
התאמות ותחזוקה
מי משלם על ההתאמות, למי הן שייכות בסוף ובאיזה מצב מחזירים את הנכס.
ערבויות
כמה, לכמה זמן, האם נדרשת ערבות אישית של הבעלים ומתי הן משתחררות.
שימוש ורישוי
האם הנכס מתאים לשימוש שלכם ומי אחראי לרישיון העסק.
העברה
האם אפשר להשכיר בשכירות משנה או להעביר את השכירות לקונה אם מוכרים את העסק.
ערבות אישית של בעל העסק משנה את התמונה: אם העסק לא יעמוד בהתחייבויות, הסיכון עובר אליכם באופן אישי. גם על זה מנהלים משא ומתן: סכום מוגבל, תקופה מוגבלת או ערבות, שמשתחררת אחרי תקופה של תשלום סדיר.
על מה אפשר לדבר מעבר למחיר?
המחיר למטר הוא רק פרמטר אחד. כשמבינים מה חשוב למשכיר (שוכר יציב, תקופה ארוכה או נכס שלא עומד ריק), אפשר להציע לו את זה ולבקש בתמורה:
- התארגנותחודשי התארגנות בלי תשלום בתחילת התקופה.
- התאמותהשתתפות של המשכיר בעלות ההתאמות.
- יציאה מוקדמתנקודת יציאה מוקדמת, עם הודעה מראש או עם פיצוי מוגדר.
- אופציהאופציה להארכה במחיר שידוע מראש.
- העברהזכות להעביר את השכירות לקונה אם העסק נמכר.
אחרי החתימה, רוב האפשרויות האלה כבר סגורות.
השכירות צריכה להתאים לעסק בעוד 3 שנים
עסק שחותם על 5 שנים צריך לשאול איפה הוא יהיה באמצע התקופה.
אם הוא יגדל
יש אפשרות לשטח נוסף באותו בניין?
אם הוא יצטמצם
אפשר להשכיר חלק בשכירות משנה?
אם הוא יימכר
הקונה יוכל להמשיך בשכירות?
חוזה שעונה על השאלות האלה שווה יותר מהנחה קטנה במחיר.
למי זה מתאים?
לעסקים שעוברים למשרד, לחנות או למחסן חדשים, לעסקים שמחדשים שכירות קיימת ולמי שקונה עסק שהשכירות היא חלק מרכזי בו. מתאים בעיקר לשכירות לכמה שנים או בהיקף שמשמעותי לתזרים של העסק.
שאלות נפוצות על שכירות מסחרית
שאלה אחרת? כתבו ליהמשכיר אומר שזה חוזה סטנדרטי. אפשר לבקש שינויים?
בדרך כלל אפשר לבקש. "סטנדרטי" אומר שזה החוזה שהמשכיר מעדיף, לא שאין בו גמישות. כדאי לבחור כמה נקודות, שחשובות באמת לעסק שלכם, ולהציג אותן יחד עם נימוק. לבקשה ממוקדת ומנומקת יש סיכוי טוב יותר מלרשימה סתמית.
מה ההבדל בין אופציה להארכה?
אופציה היא זכות של השוכר להאריך את השכירות לתקופה נוספת, בתנאים שנקבעו מראש. ההחלטה אצלכם. הארכה בלי אופציה תלויה בהסכמת המשכיר. המשמעות: משא ומתן מחדש, כשכבר השקעתם במקום. כדאי לבדוק גם מה יהיה המחיר בתקופת האופציה ועד מתי צריך להודיע על מימושה.
אפשר לצאת מהשכירות לפני הזמן?
בדרך כלל רק אם ההסכם מאפשר את זה או אם המשכיר מסכים. לכן את נקודת היציאה קובעים לפני החתימה: אחרי כמה זמן, באיזו הודעה מוקדמת ובאיזו עלות. גם זכות להציע שוכר חלופי יכולה לעזור. מומלץ להתייעץ לפני שפועלים.
קונים עסק שיושב בנכס שכור. מה בודקים?
את חוזה השכירות עצמו: כמה זמן נשאר, האם יש אופציות והאם אפשר להעביר אותו בלי הסכמת המשכיר. אם נדרשת הסכמה, כדאי לקבל אותה כתנאי לסגירה. עסק שהמיקום חשוב לו במיוחד שווה פחות בלי שכירות יציבה.
לפני שחותמים, מנהלים משא ומתןתכנון וניהול משא ומתן: אינטרסים, חלופות וניהול השולחן
לתכנון וניהול משא ומתןבואו נדבר
יש לכם עסקה
על השולחן?
כתבו לי בקצרה על המצב: מי הצד השני, מה כבר נשלח ומתי החתימה או הפגישה הבאה. אחזור אליכם באותו יום עסקים.